樓上漏水不處理，擺爛怎麼辦？律師教你自保求償3步驟全攻略

前言

天花板的滴水聲、牆壁不斷擴大的水漬，是每個住戶最不想面對的惡夢。漏水問題不僅造成財物損失、引發壁癌，更嚴重的是，與鄰居、管委會溝通的過程往往充滿壓力與無奈，嚴重影響居住品質與身心健康。

當您獨自面對這一切卻求助無門時，該怎麼辦？本文將由專精不動產及工程案件的陳德弘律師，為您提供一套完整的漏水處理SOP，從關鍵處理三步驟、常見問題解析，到訴訟流程與費用，帶您一步步解決漏水糾紛，保障自身權益。

漏水處理第一步：律師教你關鍵處理三步驟

發現漏水時，請不要慌張。按照以下三個步驟，有條理地應對，才能為後續的求償打下穩固基礎。

步驟一：先確認漏水源頭 (釐清責任歸屬)

根據**《公寓大廈管理條例》**，責任區分為「專有部分」與「共用部分」。第一時間應聘請專業的抓漏師傅進行初步檢查，判斷漏水點是來自樓上住戶的管線、還是大樓的公共管線。

• 常見原因：除了管線年久失修，樓上住戶的裝潢工程也常是漏水的元兇。

• 訴訟關鍵：若進入訴訟，法院最終會以專業鑑定單位的報告作為責任判斷的主要依據。

步驟二：完整蒐證、紀錄所有損失

證據是求償的核心。請務必完整記錄所有因漏水造成的損害：

• 影像紀錄：持續拍攝漏水狀況的照片和影片。

• 財物損失：拍下因漏水而毀損的裝潢、家具、電器等物品。若已進行修繕或重購，務必保留估價單、收據或發票。

• 額外支出：若因漏水嚴重而必須暫時搬離，產生的額外租金也可一併納入求償範圍。

步驟三：正式請求修繕與賠償

確認漏水原因與責任方後，即可正式請求對方將房屋回復至不漏水的狀態，並賠償相關損失。

• 溝通存證：建議使用存證信函來正式提出您的請求，這將成為對方已收到通知的有力證據。

• 對方拒絕修繕：若責任人置之不理，您可以向法院起訴請求其履行修繕義務。若您在起訴前已自行修繕，則可向對方請求賠償全額修繕費用及其他損失。

處理前必讀！漏水糾紛常見問題 (FAQ)

Q1：樓下漏水，就一定是樓上的錯嗎？

不一定。 漏水成因複雜，建議先自行觀察並記錄：

• 漏水模式：漏水時間點（例如樓上用水時才漏？）、頻率、是否與下雨有關。

• 初步判斷：將紀錄與照片/影片提供給抓漏師傅，有助於更精準地判斷漏水源頭，再向正確的對象求償。

Q2：如果是公共管線或頂樓漏水呢？

• 有管委會：修繕責任歸屬管委會，應由公共基金支出。

• 無管委會/無公基金：由全體住戶按照共有部分的比例共同負擔修繕費用。

Q3：對方就是不肯修、不配合檢查，怎麼辦？

如果溝通無效，對方甚至拒絕讓師傅進入檢查，唯一的路就是向法院提起訴訟。法院具有強制力，可核發命令要求對方配合鑑定。提告雖然耗時，但至少能讓事情走向終點。

當協商破局：漏水訴訟流程與費用說明

提告會有哪些費用？

1. 鑑定費用：為釐清漏水原因與責任，法院會委託專業鑑定機構（如土木技師公會）進行鑑定。這筆數萬至數十萬不等的費用需由原告先墊付，待判決後，法院會依雙方的勝敗比例裁定分擔。

2. 法院規費（裁判費）：民事訴訟需先繳納裁判費給法院。費用依您請求的金額計算，同樣由原告先墊付，判決後由法官決定分擔比例。

為何處理漏水糾紛，需要懂工程的律師？

漏水訴訟高度仰賴工程專業知識，一位有相關經驗的律師能提供極大幫助：

1. 精準鎖定對象與工法：懂工程的律師能在訴訟前協助您判斷責任對象，避免告錯人浪費時間。在訴訟中，更能協助您向法官爭取能根治漏水的修繕工法，而非只是表面修補。

2. 爭取完整賠償：除了修繕費用，律師會為您一併爭取財物損失、租金損失，甚至是精神賠償。

3. 節省您的心力：您無須親自出庭面對對方的情緒勒索或爭執。律師會為您守住談判底線，處理所有法律程序，讓您回歸正常生活。

【律師提醒】

漏水問題拖延越久，損害越大，處理也越棘手。建議及早尋求有處理漏水、工程案件經驗的律師協助。專業律師能為您評估證據、擬定策略，無論是協商或訴訟，都能為您爭取最大利益，要求對方以精準的工法徹底修復，並賠償所有損失。

請注意：本文僅為法律知識分享，每個不動產案件的狀況、鑑定狀況皆有不同，不建議直接作為調解或訴訟攻防之用。

遇到漏水問題，別再獨自煩惱！

若您在閱讀後仍有疑問，或正被漏水問題困擾，歡迎利用以下方式免費諮詢陳德弘律師團隊，了解更專業的解決方案：

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