樓上漏水不理？律師教你3步驟蒐證、求償與提告｜陳德弘律師
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樓上漏水不處理時，先不要急著提告。 建議先拍照、錄影保存漏水狀況，再請專業人員判斷漏水來源，確認屬於樓上住戶的專有部分、樓地板共同部分，或大樓共用管線。確認責任後，再以書面要求修繕與賠償。若對方拒絕必要的檢查或修繕，可依《公寓大廈管理條例》第6條、第10條、第12條及個案情況採取後續法律程序。 |
最後更新：2026/09/20
律師：陳德弘律師
前言
天花板的滴水聲、牆壁不斷擴大的水漬，是每個住戶最不想面對的惡夢。漏水問題不僅造成財物損失、引發壁癌，更嚴重的是，與鄰居、管委會溝通的過程往往充滿壓力與無奈，嚴重影響居住品質與身心健康。
當您獨自面對這一切卻求助無門時，該怎麼辦？本文將由專精不動產及工程案件的陳德弘律師，為您提供一套完整的漏水處理SOP，從關鍵處理三步驟、常見問題解析，到訴訟流程與費用，帶您一步步解決漏水糾紛，保障自身權益。
樓上漏水不處理，可以直接提告嗎？
原則上可以，但漏水案件是否適合立即提告，仍要先確認漏水來源與可能的責任人。
如果漏水持續發生，且樓上經通知後仍拒絕檢查、修繕或處理，可以依個案情況透過調解或民事訴訟，請求排除漏水問題；若漏水已造成裝潢、家具或其他財產損害，也可能進一步請求損害賠償。
不過，水從樓上滴下來，不代表法律責任一定就是正樓上的住戶。漏水也可能來自樓地板內管線、公共管線、外牆或其他位置，因此在正式提告前，仍應先盡可能確認漏水來源並保存相關證據。
漏水處理第一步：律師教你關鍵處理三步驟
發現漏水時，請不要慌張。按照以下三個步驟，有條理地應對，才能為後續的求償打下穩固基礎。
步驟一：先確認漏水源頭 (釐清責任歸屬)
依《公寓大廈管理條例》第10條，專有部分原則上由各區分所有權人負責修繕；共用部分則由管理負責人或管理委員會負責修繕。
因為官方條文本身清楚規定，第10條不只規定修繕主體，還規定共用部分費用可能由公共基金支付或區分所有權人依比例分擔；若是可歸責於特定住戶，則由該住戶負擔。
責任區分為「專有部分」與「共用部分」。第一時間應聘請專業的抓漏師傅進行初步檢查，判斷漏水點是來自樓上住戶的管線、還是大樓的公共管線。
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常見原因：除了管線年久失修，樓上住戶的裝潢工程也常是漏水的元兇。
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訴訟關鍵：若進入訴訟，法院最終會以專業鑑定單位的報告作為責任判斷的主要依據。
樓上拒絕讓抓漏師傅進屋怎麼辦？
如果漏水檢查確實需要進入樓上住家，但對方拒絕配合，建議不要自行強行進入住家，而是依序留下通知及協調紀錄。
可以先透過 LINE、簡訊或書面提出合理的檢查時間，再請管理員或管委會協助協調；如果對方仍長期拒絕，可以進一步以存證信函正式通知。
依《公寓大廈管理條例》第6條，住戶因維護、修繕專有部分或設置管線，確有必要進入或使用其他住戶專有部分時，原則上不得拒絕，但仍應選擇損害最少的方式進行。
因此，如果協調後仍遭拒絕，而漏水又持續造成損害，可以再依個案情況評估調解或法院程序。
步驟二：完整蒐證、紀錄所有損失
樓上漏水提告前，要準備哪些證據？
如果協商仍無法解決，準備進入調解或訴訟程序，建議先整理：
- 漏水照片與影片
- 發生漏水的日期、時間紀錄
- 與樓上住戶的 LINE、簡訊或其他聯繫紀錄
- 管委會或管理員協調紀錄
- 抓漏、水電或工程人員的初步檢查資料
- 修繕估價資料
- 存證信函及回執
- 因漏水造成裝潢或財物損害的證明
除了證明「真的有漏水」，更重要的是建立：
發現漏水 → 通知對方 → 要求處理 → 對方拒絕或沒有處理 → 漏水持續
步驟三：正式請求修繕與賠償
確認漏水原因與責任方後，即可正式請求對方將房屋回復至不漏水的狀態，並賠償相關損失。
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溝通存證：建議使用存證信函來正式提出您的請求，這將成為對方已收到通知的有力證據。
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對方拒絕修繕：若責任人置之不理，您可以向法院起訴請求其履行修繕義務。若您在起訴前已自行修繕，則可向對方請求賠償全額修繕費用及其他損失。
延伸閱讀
如果你目前還在確認漏水責任、修繕費用或提告方式，也可以接著看：
處理前必讀！漏水糾紛常見問題 (FAQ)
Q1：樓下漏水，就一定是樓上的錯嗎？
不一定。 漏水成因複雜，建議先自行觀察並記錄：
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漏水模式：漏水時間點（例如樓上用水時才漏？）、頻率、是否與下雨有關。
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初步判斷：將紀錄與照片/影片提供給抓漏師傅，有助於更精準地判斷漏水源頭，再向正確的對象求償。
Q2：如果是公共管線或頂樓漏水呢？
若漏水源頭位於共用部分，原則上由管理負責人或管委會負責修繕；修繕費用可能由公共基金支付，或由區分所有權人按比例分擔。但若漏水可歸責於特定住戶，原則上仍由該住戶負擔。
Q3：對方就是不肯修、不配合檢查，怎麼辦？
若對方拒絕配合必要的檢查或修繕，可先透過管委會、存證信函等方式正式協調；協調仍無結果時，依個案情形可向主管機關請求處置，必要時再透過法院程序要求對方配合。
法院具有強制力，可核發命令要求對方配合鑑定。提告雖然耗時，但至少能讓事情走向終點。
當協商破局：漏水訴訟流程與費用說明
提告會有哪些費用？
漏水訴訟可能涉及裁判費、鑑定費及律師費，而實際金額會依請求內容、鑑定範圍及案件複雜程度不同而有所差異。
如果想進一步了解漏水鑑定費、裁判費、律師費以及可以求償哪些項目，可延伸閱讀：〈房屋漏水求償怎麼談？訴訟費用、鑑定與求償項目完整解析〉。
為何處理漏水糾紛，需要懂工程的律師？
漏水訴訟高度仰賴工程專業知識，一位有相關經驗的律師能提供極大幫助：
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精準鎖定對象與工法：懂工程的律師能在訴訟前協助您判斷責任對象，避免告錯人浪費時間。在訴訟中，更能協助您向法官爭取能根治漏水的修繕工法，而非只是表面修補。
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爭取完整賠償：除了修繕費用，律師會為您一併爭取財物損失、租金損失，甚至是精神賠償。
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節省您的心力：您無須親自出庭面對對方的情緒勒索或爭執。律師會為您守住談判底線，處理所有法律程序，讓您回歸正常生活。
【律師提醒】
漏水問題拖延越久，損害越大，處理也越棘手。建議及早尋求有處理漏水、工程案件經驗的律師協助。專業律師能為您評估證據、擬定策略，無論是協商或訴訟，都能為您爭取最大利益，要求對方以精準的工法徹底修復，並賠償所有損失。
請注意：本文僅為法律知識分享，每個不動產案件的狀況、鑑定狀況皆有不同，不建議直接作為調解或訴訟攻防之用。
遇到漏水問題，別再獨自煩惱！
你可以先把目前的照片、對話紀錄、抓漏結果，以及事情發生的經過整理一下，先跟我們聊聊，不收費。
我們可以先陪你一起把問題整理清楚：目前缺的是證據？抓漏？正式通知？還是真的已經需要法律程序？
如果只是初步釐清方向，我們希望先讓你知道下一步可以怎麼走。
只有當你後續希望由律師正式審閱完整資料、進一步分析法律策略、撰寫文件或進入訴訟程序時，我們才會事先向你說明進階諮詢或委任的收費方式，由你自己決定要不要繼續。
漏水已經夠讓人心煩了。
至少在釐清問題的第一步，不需要讓你連「問一下該怎麼辦」都感到有壓力。
傳漏水資料｜初步評估不收費