房屋漏水怎麼提告？漏水提告流程、鑑定、蒐證與求償｜陳德弘律師
最後更新：2026/09/19
律師：陳德弘律師
房屋漏水拖了幾個月，樓上鄰居不處理？管委會一直說不是他們的責任？自己花錢修了好幾次，水卻還是一直漏？
當協調已經無法解決問題，許多人第一個想到的就是：「漏水可以提告嗎？我要怎麼告？」
答案是：可以，但漏水訴訟最重要的通常不是先寫起訴狀，而是先證明「水從哪裡來、誰應該負責，以及到底造成多少損害」。
因此，準備提告前，建議依照以下順序處理：
保留漏水證據 → 找出漏水來源 → 確認責任人 → 正式通知修繕 → 調解或協商 → 必要時鑑定 → 提起民事訴訟。
漏水案件如果一開始蒐證方向錯誤，即使確實每天都在漏水，也可能因為無法證明漏水原因及責任歸屬，而增加後續訴訟難度。
一、房屋漏水可以提告嗎？
可以。
例如樓上住戶的浴室防水層、給排水管線或其他設備發生問題，造成樓下天花板、牆面、木作或家具受損，如果可以證明漏水原因以及責任歸屬，就可能依個案情形主張修繕、排除漏水問題及損害賠償。
民法第184條規定，因故意或過失不法侵害他人權利者，原則上應負損害賠償責任。
如果漏水狀況持續存在，對房屋所有權造成妨害，房屋所有權人也可能依民法第767條請求排除妨害。
因此，漏水訴訟不一定只是：
「賠我多少錢？」
有些案件更重要的是：
「先把漏水原因處理掉，不要再繼續漏。」
二、漏水提告流程怎麼走？7個步驟一次看
Step 1｜先拍照、錄影，不要急著把現場全部修掉
發現漏水後，第一件事情是保留證據。
可以記錄：
- 天花板、牆壁的水痕位置
- 壁癌、油漆剝落情況
- 滴水或流水影片
- 下雨時與未下雨時的差異
- 哪一天開始漏水
- 每次漏水發生的時間
- 家具、木作、地板受損情形
- 與樓上住戶或管委會的對話紀錄
- 水電、防水師傅到場檢查的紀錄
- 修繕估價單及已支付的修繕費用
尤其要注意：
在漏水來源還沒有釐清以前，不建議把所有受損區域直接拆除或重新裝潢。
因為一旦原始漏水痕跡消失，之後如果雙方對漏水原因發生爭議，反而可能讓鑑定與舉證變得更困難。
漏水案件常見的爭點並不是「到底有沒有漏」，而是：
「這個水是不是從被告的房屋漏下來的？」
法院實務上也確實可能出現原告雖提出照片及修繕估價單，但因無法充分證明漏水與樓上房屋之間的因果關係，而面臨舉證困難的情形。
Step 2｜確認漏水到底從哪裡來
這一步通常是整個案件最重要的地方。
因為「樓下天花板有水」，不一定就代表一定是樓上住戶造成。
常見的漏水來源包括：
樓上住戶專有部分
例如：
浴室防水層失效、浴缸周邊漏水、給水管漏水、排水管施工問題等。
社區共用管線
例如公共排水管、管道間或其他共用設備。
頂樓或外牆
例如屋頂防水層破損、外牆裂縫、窗框滲水等。
建築結構或其他原因
甚至可能存在兩個以上的漏水來源。
因此，新北市政府處理公寓大廈漏水問題時，也建議先由專業公會或專業人員協助找出漏水原因，再釐清修繕責任。
漏水來源不同，要找的人也可能完全不同。
三、漏水到底要告誰？
這也是漏水案件最容易發生爭議的地方。
情況一：樓上住戶造成漏水
如果可以證明漏水來源是樓上住戶專有部分，例如浴室防水層、私人管線或裝修造成，就可能需要向相關所有權人或責任人主張權利。
情況二：公共管線或共用部分漏水
依公寓大廈管理條例，共用部分、約定共用部分的修繕、管理與維護，原則上由管理負責人或管理委員會處理。
例如：
- 公共管線
- 未約定專用的公共區域
- 部分頂樓防水問題
- 其他依法屬於共用部分的設備
這種情況就不能看到自己家天花板漏水，就直接認定一定是樓上鄰居負責。
情況三：到底是樓上還是管委會，雙方互踢皮球
這其實是漏水爭議中很常見的情況。
樓上說：
「是公共管線。」
管委會說：
「是樓上住戶自己的管線。」
結果真正漏水的住戶夾在中間，沒有人願意處理。
遇到這種案件，與其一直爭論誰說的是真的，更重要的是利用檢測、現場會勘或專業鑑定，把漏水來源客觀化。
四、漏水鑑定在做什麼？
如果雙方對於「漏水原因」有明顯爭議，鑑定的重要性就會大幅提高。
漏水鑑定通常會處理幾個核心問題：
第一，房屋到底有沒有漏水？
第二，漏水原因是什麼？
第三，漏水源位於哪一個區域？
第四，應該如何修復？
第五，合理的修繕費用是多少？
司法院過去針對漏水爭議的專業研習也指出，漏水鑑定可能透過現場會勘、訪談、建築圖說、水分檢測、紅外線熱像等方式協助判斷原因。
五、提告以前，要不要先寄存證信函？
法律上並不是每個漏水案件都一定要先寄存證信函才能起訴。
但是實務上通常建議留下正式通知紀錄。
例如可以要求對方：
- 配合進入房屋檢查
- 進行漏水檢測
- 配合修繕
- 在一定期限內提出處理方式
- 賠償已經造成的損害
存證信函的其中一個重要作用，是留下：
「你什麼時候已經正式通知對方有漏水問題。」
如果之後進入訴訟，對於還原整個事件經過會比較完整。
六、漏水可以先調解，不一定馬上打官司
漏水問題通常發生在鄰居之間。
今天官司打完，明天可能還是住在樓上樓下。
因此，如果漏水原因已經大致確認，其實可以先嘗試調解。
例如：
誰負責修繕？
什麼時候施工？
施工方式由誰決定？
修繕費如何分擔？
已經受損的天花板、木作、家具如何賠償？
都可以在調解程序中處理。
法院民事調解成立後，依法具有與確定判決相同的效力，也可以作為後續強制執行的基礎。
所以調解並不是「沒有法律效力的談一談」。
如果雙方已經有一定共識，調解反而可能比進入完整訴訟更有效率。
七、調解不成，就進入漏水民事訴訟
如果樓上住戶拒絕處理、管委會拒絕負責，或雙方對漏水原因及賠償金額差距過大，就可能需要進一步提起民事訴訟。
案件進入法院後，通常會圍繞幾個核心問題：
1. 有沒有漏水？
照片、影片、現場紀錄等都可能成為證據。
2. 漏水從哪裡來？
這通常是最重要的爭點之一。
3. 被告是不是應該負責的人？
例如樓上所有權人、住戶、管委會或其他可能的責任主體。
4. 原告受到多少損害？
例如：
- 漏水修繕費
- 天花板修復費
- 油漆費
- 木作修復費
- 地板修復費
- 家具或其他物品損害
但並不是拿一張估價單，法院就一定會全部判准。
仍然要進一步證明：
這項損害確實是本次漏水造成，而且金額具有合理性。
八、漏水求償不要拖太久
漏水問題如果一直協調卻沒有結果，也不建議無限期等待。
如果是依侵權行為請求損害賠償，民法第197條規定，自知道損害及賠償義務人時起，原則上有二年的消滅時效；自侵權行為發生時起逾十年者亦同。
但漏水可能涉及持續侵害、不同時間發生的損害，以及其他法律關係，實際時效仍應依個案判斷。
因此，若漏水已持續一段時間，不建議只是不斷口頭協調。
九、準備找律師處理漏水案件，可以先準備什麼？
如果已經準備透過法律方式處理，可以先整理以下資料：
- 房屋所有權資料
- 漏水照片及影片
- 漏水發生時間紀錄
- 與樓上住戶對話紀錄
- 與管委會對話紀錄
- 水電、防水工程人員檢查紀錄
- 修繕估價單
- 已支付修繕費用的單據
- 社區規約或管委會相關紀錄
- 曾經寄出的存證信函或其他通知
資料越完整，越容易快速判斷：
應該向誰主張、目前缺什麼證據，以及是否已經適合提告。
十、漏水官司真正重要的不是「有沒有漏」，而是證據能不能串起來
很多屋主會覺得：
「我家都已經漏成這樣了，怎麼可能告不贏？」
但從法律角度來看，法院通常仍然需要處理完整的證明鏈：
有漏水 → 找到漏水來源 → 確認責任人 → 證明對方依法應負責 → 證明實際損害。
少掉其中任何一段，都可能讓案件變得困難。
因此，如果已經出現下列情況：
- 漏水持續數月仍無法解決
- 樓上拒絕讓人檢查
- 樓上與管委會互相推責任
- 已經修繕多次仍持續漏水
- 雙方對漏水原因完全沒有共識
- 修繕或裝潢損失金額較高
- 已準備提起民事訴訟
就可以考慮先將現有證據整理完整，再由律師評估後續策略。
陳德弘律師可協助從現有照片、對話紀錄、修繕資料及漏水情形，整理案件中的責任歸屬與證據問題，再判斷適合先協商、調解、進行鑑定，或進一步提起民事訴訟。
漏水案件的目的，不只是「告對方」。
更重要的是：
找出真正的漏水原因、讓問題停止，並把已經發生的損害妥善處理。
常見問題 FAQ
Q1：樓上一直漏水又不處理，可以直接告嗎？
可以考慮提起民事訴訟，但建議起訴前先保存漏水照片、影片、對話紀錄及修繕資料，並確認漏水來源。單純證明自己家有漏水，不一定等於已經證明是樓上造成。
Q2：樓上不讓我進去檢查漏水怎麼辦？
建議先透過書面、通訊紀錄或存證信函留下要求配合檢查及修繕的紀錄。如果持續無法處理，可進一步透過調解或訴訟程序解決。
Q3：漏水一定要鑑定才能告嗎？
不一定。但如果雙方對漏水來源、責任歸屬或修繕方式有爭議，專業鑑定可能成為非常重要的證據。是否需要鑑定，應視案件金額、現有證據及爭議程度判斷。
Q4：漏水可以要求賠裝潢嗎？
如果能證明裝潢損害確實是漏水造成，可以提出相關修復費用作為損害賠償請求。不過實際能請求多少，仍須依損害範圍、因果關係、修復必要性及相關證據判斷。
Q5：頂樓漏水要告頂樓住戶還是管委會？
不能只看「誰住頂樓」決定。必須先判斷漏水來源以及該區域屬於專有部分、約定專用部分或共用部分。若屬共用部分，原則上會涉及管理委員會的修繕管理責任；若是特定住戶可歸責的行為造成，責任歸屬則可能不同。