老公寓漏水誰負責？樓上沒住人也會漏？多重漏水鑑定與責任一次看｜陳德弘律師

老公寓漏水案件背景:

雙拼45年5+1樓老公寓(有頂加)

Sandy是公寓3樓住戶，長期有注意主臥下雨天有滲水問題，因為只有下雨天才有所以不以為意，想說下雨天開除濕機即可快速解決。直到一年前，她母親居住的房間發現滴水，滴水位置從原本的門口漸漸地改變到床頭，且天花板才短短2個月就都是壁癌，且主臥室變成沒下雨也會滲水，下雨則變成滴水。Sandy決定上樓找樓上4樓住戶處理，結果發現4樓住戶已移居國外，至少一年沒住人。

透過其他鄰居總算聯繫到樓上的屋主，結果對方一頭霧水表示: 家人都移民，三年沒人使用4樓公寓，水閥也都關了，不太可能有漏水問題。

律師分享老舊公寓漏水需知道的事:

若發現漏水，漏水源頭需負責修繕，但老舊公寓狀況會複雜一些，因為水會亂竄且建物老化的狀況可能不只一個點，是要鑑定後才能判斷漏水源頭。Sandy的樓上沒住人也有關閉水閥的狀況漏水機率確實不高，要透過鑑定來判斷。

Sandy後續委任律師處理漏水，律師先跟樓上溝通。四樓的屋主亦請台灣的友人協助開門確認是否漏水。
結果四樓的天花板早已都是壁癌且好幾處有滴水，這種狀況下，樓上住戶漏水的狀況機率大增。

老公寓發生漏水，最麻煩的地方往往不是「有沒有漏水」，而是：

到底是哪裡在漏？

尤其屋齡數十年的公寓，可能同時存在管線老化、防水層失效、外牆滲水、頂樓施工或多處漏水問題。

甚至會出現：

「樓上根本沒住人，為什麼我家還一直漏？」

「四樓也漏，所以到底是四樓還是五樓的問題？」

「下雨才漏和每天都漏，是同一個原因嗎？」

這些情況，都不能只靠肉眼或樓層位置直接判斷。

老公寓漏水真正需要處理的是：

漏水型態 → 漏水來源 → 建物位置 → 可歸責對象 → 修繕方式。

30秒看懂：老公寓漏水為什麼特別難處理？

老公寓漏水通常比新大樓複雜，主要有三個原因。

第一，可能不只一個漏水源。

下雨天漏水可能來自外牆或屋頂；平常也漏，則可能另外存在給排水管或防水層問題。

第二，水會沿著建築結構移動。

你看到的滴水位置，不一定就是漏水真正發生的位置。

第三，老屋可能同時存在多戶、共用部分及施工因素。

因此不能只用「誰住樓上誰負責」判斷，通常需要專業檢測或鑑定。

一、樓上沒住人、水閥關掉，樓下還是可能漏水嗎？

可能。

很多住戶會認為：

「樓上沒有人住，而且總水閥也關掉，就不可能是樓上造成漏水。」

但實際上，漏水來源不一定只有自來水給水管。

還可能來自：

浴室防水層失效

排水管線

樓板內管線

外牆滲水

屋頂或頂樓防水

雨水沿結構向下滲透

其他樓層漏水後沿樓板或牆面移動

所以「樓上沒住人」只是判斷線索，不是最後答案。

如果房屋在沒有用水時仍然漏水，就更需要區分：

雨天才漏
與
晴天、無人使用時也漏

是不是由不同原因造成。

二、老公寓漏水，為什麼常常不是只有一個漏水點？

屋齡較高的建築，管線、防水層、外牆與結構都可能已經使用數十年。

因此可能同時出現：

屋頂或外牆下雨滲水

樓上浴室防水失效

冷熱水管漏水

排水管破裂

樓板或共同壁內管線問題

甚至施工造成新的滲水路徑

也就是說，一間房屋可能同時存在：

A漏水源造成雨天滲水

以及

B漏水源造成平常持續滴水

如果只修其中一個，住戶就會覺得：

「明明已經修了，怎麼還在漏？」

實際上可能不是修繕無效，而是還有第二個漏水源沒有被處理。

三、老公寓漏水一定是正樓上的住戶負責嗎？

不一定。

《公寓大廈管理條例》第12條規定，專有部分的共同壁、樓地板或其中管線，其維修費原則上由共同壁雙方或樓地板上下方區分所有權人共同負擔；如果修繕原因可以歸責於特定一方，則由該方負擔。

但如果實際漏水來自：

更高樓層的私人管線

屋頂共用部分

外牆

頂樓施工

其他住戶可歸責行為

責任就可能落在其他人身上。

因此：

漏水位置在三樓天花板，不代表責任人一定就是四樓。

最重要的還是找出真正的水源。

四、樓板裡的管線漏水，誰負責修？

如果確認問題出在共同壁、樓地板或其中管線，就要進一步適用《公寓大廈管理條例》第12條。

原則上由相關上下樓住戶共同負擔維修費用。

但如果可以證明是某一住戶施工、使用或其他可歸責原因造成損壞，就可能由該住戶自行負擔。

因此，老屋案件不能只問：

「管線在哪一層？」

還要問：

「為什麼會壞？」

五、如果漏水來自屋頂或共用部分，誰負責？

依《公寓大廈管理條例》第10條，共用部分及約定共用部分原則由管理負責人或管理委員會負責修繕、管理及維護。費用可能由公共基金支付，或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔；若是特定住戶可歸責造成，則可能由該住戶負擔。

因此，如果老公寓漏水實際來自屋頂、公共管線或其他共用部分，就不能單純把責任推給正樓上的住戶。

六、頂樓加蓋造成漏水，責任怎麼判斷？

老公寓很常出現頂樓加蓋或後來施工的情況。

但看到頂樓有加蓋，不能直接推論：

「所有漏水都是頂樓住戶造成。」

還是必須證明施工、加蓋或其他行為與漏水之間具有關聯。

例如：

施工破壞原有防水層

牆面或屋頂被打孔

排水設計改變

新增設備造成積水

這些都可能成為判斷是否可歸責於特定住戶的重要因素。

如果真的可以證明共用部分的損害是因特定住戶可歸責行為造成，《公寓大廈管理條例》第10條也設有由該住戶負擔修繕費的例外。

七、老公寓漏水一定要做鑑定嗎？

不一定每一件都需要正式鑑定。

如果漏水來源非常明確，雙方也沒有爭議，專業抓漏或工程檢測可能已足以協助處理。

但如果出現以下情況，就很可能需要更完整的專業判斷：

不同樓層都出現水漬

雨天和晴天都有不同型態漏水

樓上沒有住人

曾經修繕但仍然漏水

雙方各自找的師傅說法完全不同

涉及頂樓、外牆、樓板及管線等多個可能原因

當案件真的進入訴訟後，如果雙方對漏水來源、修繕方式或責任持續爭執，法院也可能透過專業鑑定協助釐清。

八、樓上不讓人進去檢查怎麼辦？

老公寓要找到漏水源頭，經常需要進入樓上或其他住戶家中檢查。

依《公寓大廈管理條例》第6條，其他住戶因維護、修繕而有必要進入其他住戶專有部分時，該住戶原則上不得拒絕；管委會因維護、修繕共用部分而有必要進入時也是如此。

但並不代表可以自行強行進入。

如果經協調仍不配合，法律允許依事件性質請求主管機關或訴請法院為必要處置。

因此，比較適合的處理方式是：

先提出合理檢查時間

↓

留下書面紀錄

↓

請管委會或其他住戶協助協調

↓

仍拒絕再評估正式法律程序

九、案例：三樓漏水，最後卻找到五樓多重漏水源

本案為屋齡約45年的老公寓。

三樓住戶一開始只發現主臥在下雨天會輕微滲水，因此沒有立即處理。

後來漏水情況逐漸惡化，不但雨天會滴水，甚至沒有下雨時也開始出現滲水，天花板短時間內出現大量壁癌。

她最初認為問題來自四樓。

但四樓屋主表示家人早已移居海外，房屋多年無人居住，而且水閥也已關閉。

進一步進入四樓檢查後，才發現：

四樓本身也已經出現嚴重壁癌及多處滴水。

也就是說，四樓其實同樣是受害者。

後續經進一步檢查，發現漏水並非單一原因，而是與更高樓層存在多處問題有關，包括不同的管線、防水及施工因素。

這種案件最值得注意的是：

一個房間可能同時受到不只一個漏水源影響。

因此，如果只憑「水從樓上來」就直接找正樓上的屋主求償，很可能一開始就找錯真正責任人。

目前原頁案例也是先從三樓懷疑四樓，後來才發現四樓同樣受漏水影響，最終確認更高樓層存在多重漏水原因。

十、老公寓漏水的完整處理流程

如果遇到老屋、多樓層或來源不明的漏水，可以依以下順序處理：

持續拍照、錄影保存現場

↓

記錄晴天、雨天及用水時的漏水差異

↓

找專業人員進行初步檢測

↓

確認是否需要進入其他樓層檢查

↓

區分私人管線、樓地板管線與共用部分

↓

確認是否存在多個漏水源

↓

判斷真正的修繕責任人

↓

提出完整修繕方案

↓

協商無法處理時，再評估調解或訴訟

老公寓漏水真正怕的不是「案件複雜」。

而是：

還沒有確認原因，就先找錯人、修錯地方。

老公寓漏水常見問題 FAQ

Q1：樓上沒住人，還可能造成我家漏水嗎？

可能。

漏水不一定只來自日常用水，也可能來自排水管、防水層、樓板內管線、外牆、屋頂或其他樓層。

因此是否有人居住，只是其中一項判斷資訊。

Q2：為什麼下雨才漏，後來變成每天都漏？

有可能代表不只一個漏水原因。

例如原本是外牆或屋頂雨水滲入，後來又另外出現管線或防水層問題。

仍應透過檢測確認，不能單憑漏水時間直接判斷。

Q3：樓上說自己家也漏，那我要找誰？

如果樓上本身同樣受害，表示真正水源可能來自更高樓層或其他建築部位。

這時不宜直接認定樓上應負責，應繼續追查真正漏水來源。

Q4：老公寓的樓板管線漏水，是上下樓一起出錢嗎？

依《公寓大廈管理條例》第12條，符合該條所稱共同壁、樓地板或其中管線時，原則上由相關雙方或上下樓住戶共同負擔；若可歸責於其中一方，則由該方負擔。

Q5：漏水修了一次還是繼續漏，是不是施工失敗？

不一定。

有可能是修繕方式沒有處理真正源頭，也可能是房屋同時存在第二個漏水源。

因此反覆漏水時，建議重新檢查完整漏水路徑，而不是只針對原本位置再次補漏。

Q6：老公寓漏水一定要告鄰居嗎？

不一定。

如果原因可以確認，相關住戶也願意配合，通常可以先透過協商處理。

真正進入訴訟通常是在責任人拒絕配合、漏水原因爭議很大，或修繕與賠償金額無法達成共識時。

為什麼老公寓漏水更需要工程與法律一起看？

老公寓案件最常見的錯誤，就是：

先認定責任人，再開始找證據。

但正確順序通常相反。

應該先由工程角度確認：

漏水位置

漏水原因

水的移動路徑

是否存在多重漏水源

應採取什麼修繕方法

再進一步由法律角度判斷：

屬於專有部分還是共用部分

誰負修繕義務

誰負擔費用

是否可以要求損害賠償

需要對哪一方主張

這也是為什麼老屋、多樓層漏水案件，單純看「誰住在樓上」往往不夠。

結論：老公寓漏水，先找對水源，再找對責任人

老公寓因為屋齡高、管線複雜，加上可能曾經裝修、加蓋或修繕，漏水往往不只有一個原因。

所以真正應該確認的是：

什麼時候漏

↓

從哪裡漏

↓

是不是不只一個水源

↓

屬於哪個建物部分

↓

誰依法應負責

↓

應採取什麼修繕方式

如果只是看到三樓天花板滴水，就直接認定四樓一定負責，可能最後才發現四樓其實也在漏。

先找到真正水源，才有辦法找到真正應負責的人。

漏水處理律師｜陳德弘律師

陳德弘律師執業領域包含不動產及土地爭議、工程承攬、漏水爭議、民事損害賠償及相關民商事案件處理，並具有工程與不動產案件處理經驗。

如果遇到老公寓多處漏水、樓上沒住人仍漏水、不同樓層互相爭執責任、反覆修繕仍無法解決，或需要進一步漏水鑑定，建議先整理：

漏水照片及影片

晴天與雨天的漏水紀錄

各樓層現場情況

過去修繕資料

抓漏或工程檢測結果

與鄰居或管委會的對話紀錄

再進一步評估修繕責任與後續處理方向。

本文僅提供一般法律資訊，實際責任仍須依建築結構、漏水原因、專業鑑定及個案證據判斷。

最後更新：2026/09/10
律師：陳德弘律師