中古屋漏水賣方要負責嗎？前屋主責任、現況交屋與求償一次看｜陳德弘律師
最後更新：2026/09/22
律師：陳德弘律師
買中古屋最讓人擔心的情況之一，就是看屋時看起來都正常，交屋甚至裝潢入住之後，才遇到下雨漏水、牆面壁癌、天花板滲水，甚至發現過去早就有反覆修繕的紀錄。
這時很多買方第一個問題都是：
「房子都已經交屋了，我還能找賣方負責嗎？」
答案是：有可能。
中古屋雖然不像預售屋或新成屋一樣容易讓人聯想到建商保固，但房屋買賣仍然受到民法物之瑕疵擔保規定的規範。
即使契約寫著「依現況交屋」，也不代表只要簽約，日後發現任何問題都只能由買方自己承擔。
真正需要判斷的，是：
瑕疵什麼時候存在？買方簽約時是否知道？賣方是否曾經揭露？有沒有刻意隱瞞？仲介或不動產說明書又是怎麼記載？
而且發現瑕疵後，處理時間非常重要。
如果你已經發現房屋漏水或其他重大問題，不建議只跟賣方來回口頭協調幾個月，卻沒有留下正式通知及權利主張的紀錄。
若房屋問題不是單純漏水，而是涉及房屋傾斜、結構瑕疵或其他重大缺陷，可閱讀：
買到瑕疵屋怎麼辦？漏水、傾斜屋能退屋嗎？
一、中古屋漏水，法律上算「房屋瑕疵」嗎？
依民法第354條，出賣人原則上應擔保房屋在危險移轉給買方時，沒有減少房屋價值、通常效用或契約預定效用的重要瑕疵；如果賣方另外保證某些品質，也應符合所保證的內容。
因此，中古屋常見可能涉及瑕疵的情形包括：
漏水、壁癌、管線問題、結構龜裂、鋼筋裸露、海砂屋、輻射屋，以及其他足以影響房屋正常使用或交易價值的問題。
但不是只要房屋有任何小問題，就一定可以要求賣方賠償。
中古屋本來就會因屋齡產生正常耗損，所以實際爭議通常會進一步判斷：
這個問題是否已經達到法律上「瑕疵」的程度，以及瑕疵是否在交屋時就已經存在。
例如牆面單純因為年代久遠有些許使用痕跡，跟每次下雨整面牆持續滲水，法律評價就可能完全不同。
二、買中古屋交屋後才漏水，賣方一定要負責嗎？
不一定，但交屋完成不代表賣方責任當然結束。
判斷中古屋漏水責任時，通常至少要先確認兩件事情。
1. 漏水原因是否在交屋前就已經存在？
這通常是整個案件最重要的問題。
如果漏水原因是交屋後才因買方裝潢施工、管線改動或新的外力造成，當然不能單純要求原屋主負責。
相反地，如果可以證明：
- 過去就曾經反覆漏水
- 賣方持有期間曾經請人修繕
- 管委會曾經處理同一位置漏水
- 牆面曾重新油漆或遮蓋壁癌
- 鄰居知道過去已有長期滲漏問題
就比較有機會證明瑕疵在交屋前已經存在。
因此漏水案件不能只問「現在有沒有漏」，還要處理：
「這個漏水原因是什麼時候形成的？」
2. 買方簽約前是否已經知道？
依民法規定，如果買方在契約成立時已經知道有相關瑕疵，原則上就不能事後再以同一問題要求賣方負瑕疵擔保責任。
例如：
看屋時天花板已有明顯大片水漬，而契約中也清楚註明某處曾經漏水，買方了解後仍然決定購買。
這跟：
賣方在現況說明書勾選「無滲漏水」，交屋後才發現天花板內早已有多次修補痕跡
是完全不同的情況。
所以實際處理中古屋瑕疵案件時，買賣契約、現況說明書及不動產說明書都非常重要。
三、契約寫「現況交屋」，漏水就不能找賣方？
這是中古屋交易最常見的誤解之一。
很多買方發現漏水後詢問賣方，第一句得到的回覆就是：
「當初不是寫現況交屋嗎？」
但「現況交屋」並不代表賣方從此對任何隱藏瑕疵都完全免責。
依民法第366條，如果雙方以契約免除或限制賣方的瑕疵擔保責任，但賣方其實明知道瑕疵卻故意沒有告知買方，相關免責特約可能無效。
因此真正的爭點通常不是只有「契約有沒有現況交屋四個字」，而是：
賣方到底知不知道這個問題？
假設賣方過去曾經：
反覆請人抓漏、重新粉刷漏水位置、與樓上住戶協調漏水、向管委會反映、領過漏水相關保險理賠，卻在出售時完全沒有揭露，
這些紀錄都有可能成為重要證據。
所以看到「現況交屋」四個字，不需要立刻認為完全沒有救；但也不能反過來認為，只要房屋漏水，現況交屋就一定無效。
仍然必須回到個案證據判斷。
四、賣方說「我不知道漏水」怎麼辦？
這其實是中古屋糾紛最常遇到的攻防。
賣方可能主張：
「我住的時候從來沒有漏過。」
買方則認為：
「這個漏水這麼嚴重，你怎麼可能不知道？」
但訴訟不是只看哪一方講得比較合理，而是要看證據能不能證明。
可以開始整理的資料包括：
過去修繕紀錄
例如防水工程、抓漏、水管修繕、油漆工程紀錄。
管委會紀錄
例如住戶反映、管理員紀錄、會議紀錄或過去協調資料。
鄰居證詞
例如樓上、樓下或隔壁住戶知道過去長期漏水。
照片與影片
如果漏水位置明顯曾經重新補土、重新油漆，也可以保留。
賣方或仲介對話紀錄
包含 LINE、簡訊、Email 等。
有些案件真正的關鍵，甚至不是現在漏得多嚴重，而是：
能不能證明賣方出售房屋以前就知道。
五、仲介說「屋主沒跟我說」，仲介就一定不用負責嗎？
也不一定。
透過房仲購買中古屋時，除了賣方之外，也要檢查：
不動產說明書到底寫了什麼。
依《不動產經紀業管理條例》，經紀人員在執行仲介業務時，應以不動產說明書向交易相對人解說；簽訂買賣契約時，不動產說明書應交付相對人簽章，而且依法視為買賣契約的一部分。
內政部目前的不動產說明書應記載事項，也明確將**「是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置」**列入建物瑕疵相關資訊。
如果仲介屬於同時接受買賣雙方委託的情形，法律並要求其提供買方必要資訊、告知依其專業應查知的不動產瑕疵，並協助買方進行必要檢查。
若經紀人員因故意或過失造成交易當事人損害，依不動產經紀業管理條例第26條，也可能涉及經紀業與經紀人員的連帶賠償責任。
因此遇到中古屋漏水時，不要只看賣方怎麼說。
不動產說明書、仲介在銷售時的說明、廣告內容以及雙方LINE紀錄，都可能影響責任判斷。
六、發現中古屋漏水後，可以要求什麼？
如果房屋確實存在應由賣方負責的瑕疵，依個案情形，買方可能考慮的法律主張主要包括：
1. 請求減少價金
這是中古屋瑕疵案件中非常重要的一種權利。
簡單來說，如果實際買到的房屋因瑕疵而價值低於原本應有的狀態，買方可以依法主張減少價金。
但要注意：
減少價金不一定直接等於實際修繕費。
例如漏水修理需要20萬元，並不表示法律上的減價金額必然就是20萬元。
法院仍可能依照房屋因瑕疵造成的價值減損、鑑定結果及個案資料判斷。
2. 解除買賣契約
民法第359條原則上允許符合瑕疵擔保要件的買方選擇解除契約或減少價金。
但如果依案件情況，解除整筆房屋買賣顯失公平，就可能只能請求減少價金。
因此：
「房子有漏水」不等於一定可以直接退屋。
是否已經嚴重到足以解除數百萬甚至上千萬元的不動產買賣契約，仍然要看瑕疵程度與整體交易情況。
3. 損害賠償
如果房屋欠缺賣方所保證的品質，或者賣方故意不告知瑕疵，民法第360條另外規定了損害賠償的可能性。
但損害賠償的法律依據、項目及證明方式，與單純減少價金不完全相同。
所以不要單純認為：
「我花多少錢修，就一定可以向賣方拿回多少錢。」
仍須依個案中的契約、責任原因及損害項目判斷。
七、發現漏水後要多久內通知賣方？
這是非常重要、而且很容易被忽略的一件事。
依民法第356條，買方受領房屋後應依通常程序從速檢查。
如果發現賣方應負責的瑕疵，原則上應即時通知賣方。
如果是一般檢查當下無法發現的隱藏性瑕疵，例如入住數月、碰到颱風或連日大雨後才發現的滲漏水，則在日後發現時，也應儘速通知。
所以如果你發現漏水，不建議只打電話跟仲介反映後就放著。
至少要留下可以證明：
什麼時候發現、發現什麼問題、什麼時候通知賣方
的紀錄。
八、中古屋漏水一定要注意「六個月」與「五年」
除了發現後要儘快通知之外，民法第365條還有另外的重要期間規定。
如果買方因瑕疵可以主張解除契約或減少價金，原則上：
依民法第356條通知賣方後，六個月內沒有行使解除權或減價請求權，權利可能消滅。
另外：
自房屋交付時起經過五年，相關解除權或減價請求權也會消滅。
如果賣方故意不告知瑕疵，法律對上述「通知後六個月」另有例外規定，但仍不能因此把所有案件都當成沒有時間限制。
很多人真正吃虧的，不是沒有證據，而是一直等。
常見情況是：
買方發現漏水 → 找仲介 → 仲介找屋主 → 屋主說會處理 → 找師傅估價 → 雙方談賠多少 → 又等下一次下雨確認 → 幾個月就過去了。
但是：
雙方還在談，不代表法律上的期限一定會自動停止。
如果已經涉及數十萬元修繕費用、房屋價值明顯減損，或雙方對責任完全沒有共識，應儘早確認權利期間。
九、已經自己花錢把漏水修好了，還可以找賣方嗎？
不一定喪失權利，但證據會變得更重要。
很多買方發現漏水後第一個反應就是趕快修，尤其房子已經入住，不可能為了打官司讓家裡持續漏水。
問題在於：
如果修繕前沒有留下足夠證據，等到牆面全部重新粉刷、防水層重做、管線拆除之後，未來可能很難證明：
原本到底漏在哪裡、原因是什麼、嚴重程度如何，以及問題是不是交屋前就存在。
因此情況允許的話，修繕前最好先保留：
照片、影片、估價單、抓漏紀錄、施工前後照片，以及必要時的專業檢測或鑑定資料。
如果涉及重大爭議，甚至可以先評估是否有保全證據或專業鑑定的必要。
十、中古屋漏水，到底要告賣方還是仲介？
沒有辦法只看「房子漏水」四個字就回答。
可以先用下面的方式理解：
賣方
主要確認：
房屋交屋時是否已有瑕疵、賣方是否揭露，以及有沒有故意隱瞞。
這通常是中古屋瑕疵爭議的核心。
仲介
主要確認：
不動產說明書怎麼記載、仲介是否提供必要資訊、是否有依專業應查知卻沒有告知的問題，以及執行仲介業務時有沒有故意或過失。
所以有些案件只有賣方責任，有些案件可能涉及仲介，有些則需要同時整理兩邊的法律關係。
不建議一開始就只憑直覺決定要告誰。
十一、買到漏水中古屋，現在先做這6件事
如果你已經交屋，才發現中古屋有漏水、壁癌或其他過去沒有被告知的問題，可以先做以下處理：
第一，立即固定證據。
拍攝漏水位置、時間、水痕、壁癌及受損物品，影片最好可以完整呈現現場狀況。
第二，確認漏水原因。
不是看到水就一定代表是原屋主責任。應盡可能確認是外牆、防水層、公共管線、樓上住戶還是屋內管線造成。
第三，調出所有交易文件。
包含：
買賣契約、不動產說明書、現況說明書、仲介廣告、LINE對話以及看屋時的資料。
尤其注意「滲漏水」相關欄位如何填寫。
第四，留下正式通知紀錄。
發現瑕疵後，不要只有電話反映。
至少應留下可以證明通知內容及時間的書面紀錄。
第五，調查賣方是否早就知道。
可以從修繕紀錄、管委會、鄰居、過去承包商或對話紀錄著手。
第六，確認法律期間。
如果已經協調一段時間仍然沒有結果，更應確認通知日期、交屋日期及目前可能涉及的權利期間。
十二、別讓「我們還在談」變成最後什麼都來不及
中古屋瑕疵案件最麻煩的地方，往往不是法律完全沒有規定，而是：
很多重要事情在買方真正準備處理以前，就已經發生了。
什麼時候交屋？
什麼時候第一次發現漏水？
多久後通知賣方？
當初現況說明書怎麼寫？
賣方有沒有修過？
仲介知不知道？
這些日期與證據，最後都可能影響能不能主張，以及應該向誰主張。
所以如果你現在已經遇到：
中古屋交屋後漏水、牆面反覆壁癌、賣方否認知情、仲介表示只是「現況交屋」，或雙方談了很久仍然沒有結果，
與其一直來回爭論「到底誰說的才是真的」，不如先把：
買賣契約、不動產說明書、現況說明書、交屋日期、發現瑕疵日期、現場照片，以及與賣方和仲介的對話紀錄
整理起來。
123法律可以先協助你釐清：這個問題是否可能構成房屋瑕疵、賣方或仲介可能有哪些責任，以及目前是否還在可以主張權利的期間內。
有些案件需要的是談修繕，有些適合談減價，有些已經應該正式提出法律主張。
先確認自己還有哪些選擇，再決定下一步，通常比先急著提告更重要。
常見問題 FAQ
Q1：中古屋住半年才發現漏水，還可以找賣方嗎？
有可能。
漏水有時屬於看屋或交屋時無法立即發現的隱藏性瑕疵，例如必須遇到豪雨才會發生。
但發現後仍應儘速通知賣方，並確認交屋時間、通知時間及後續可以主張的權利期間。
Q2：契約寫「現況交屋」，是不是漏水都自己負責？
不一定。
現況交屋條款的效力仍要依契約內容、瑕疵性質、買方是否知情以及賣方是否故意隱瞞等因素判斷。
尤其如果可以證明賣方明知瑕疵卻故意不告知，民法對免除或限制瑕疵擔保責任的約定另有規定。
Q3：賣方說自己以前從來不知道漏水，要怎麼證明他說謊？
應從客觀證據著手，而不是只靠雙方說法。
例如過去修繕紀錄、抓漏紀錄、管委會資料、鄰居證詞、重新油漆或補土痕跡，以及買賣前後的LINE對話，都可能成為判斷賣方是否曾經知情的資料。
Q4：仲介的不動產說明書寫「沒有漏水」，結果交屋後漏水，可以找仲介嗎？
有可能，但仍須判斷仲介執行業務時是否存在故意或過失，以及其依法應提供、說明或查知的資訊範圍。
不動產說明書依法視為買賣契約的一部分，因此應妥善保存。
Q5：中古屋漏水可以直接要求退屋嗎？
不一定。
依民法規定，符合物之瑕疵擔保要件時可能涉及解除契約或減少價金，但如果解除契約顯失公平，可能僅能主張減少價金。
因此漏水是否嚴重到可以解除整筆房屋交易，需要依漏水範圍、修繕可能性、價值減損及個案契約內容綜合判斷。
本文為一般法律資訊整理，不代表針對特定個案之法律意見。房屋瑕疵責任會受到契約內容、交屋時間、瑕疵成因、通知時間及證據狀況影響，如有實際爭議，仍建議依個案資料由專業人士判斷。
本文法律審閱｜陳德弘律師
陳德弘律師執業領域包含不動產及土地爭議、工程承攬、民事損害賠償及相關民商事爭議處理，並具有工程法律與不動產案件處理經驗。
如果您在購屋後發現漏水、壁癌、房屋傾斜、結構問題或其他未揭露瑕疵，可先準備：
房屋買賣契約、現況說明書、瑕疵照片或影片、與賣方或仲介的對話，以及既有檢測或修繕資料。
再由律師協助評估證據、法律責任及後續處理方向。
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